I. Beschlussvorschlag:
Der Stadtrat der Stadt
Eisenach beschließt:
Die Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse und -prognose
für die Stadt Eisenach (Stand: Endbericht Januar 2018) werden als Daten- und
Prognosegrundlage für die Stadtentwicklung Eisenachs und insbesondere für die
2. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts mit einem
Planungshorizont zum Jahr 2030 bestätigt.
II. Begründung:
Ausgehend von
Anfragen und Aufträgen des Stadtrates wurde Anfang 2017 die Erstellung einer
Wohnungsmarktanalyse und -prognose für die Stadt Eisenach beauftragt. Die
Erarbeitung erfolgte im Zeitraum Februar 2017 bis Januar 2018 durch das IfS
Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin, in Zusammenarbeit
mit Timourou Wohn- und Stadtraumkonzepte, Droyßig.
Im Laufe ihrer Erarbeitung wurde die Wohnungsmarktanalyse und -prognose
sowohl mit den Akteuren auf dem Eisenacher Wohnungsmarkt – insbesondere den
großen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften – sowie mit Vertretern der
Stadtpolitik in verschiedenen Gesprächsrunden und Workshops rückgekoppelt und
intensiv diskutiert:
- Runder Tisch der Stadtentwicklung mit der Wohnungswirtschaft im April
2017,
- Wohnungspolitische Klausurtagung im August 2017,
- Runder Tisch der Stadtentwicklung mit der Wohnungswirtschaft im Januar 2018 und
-
Abschlusspräsentation im erweiterten Bauausschuss im Januar 2018.
Der nunmehr
vorliegende Endbericht zur Wohnungsmarktanalyse und -prognose beinhaltet im
Wesentlichen
- die Analyse von
Angebot und Nachfrage auf dem Eisenacher Wohnungsmarkt,
- die Untersuchung
der aktuellen Wohnungsmarktlage und Leerstandsentwicklung,
- Mieten- und
Immobilienpreisanalyse sowie Unterscheidung von Wohnungsmarktsegmenten,
- Prognose der
Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten sowie des Wohnungsbedarfs
- Vertiefung
einzelner Handlungsfelder: Wohnen für einkommensschwache Haushalte, Flüchtlinge
im Wohnungsmarkt, Wohnen im Alter, Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie
Mehrfamilienhäusern, Weiterentwicklung der Großwohnsiedlungen, Stabilisierung
kernstädtischer Altbaugebiete sowie
- Politikfelder,
Strategien, Instrumente für die kommunale Wohnungspolitik.
Ein Aspekt, der im
Zusammenhang mit der Erstellung der Wohnungsmarktprognose intensiv diskutiert
wurde, ist die Qualifizierung des Wohnungsleerstands, d.h. eine Unterscheidung
nach marktaktiven, also kurzfristig wiedervermietbaren Wohnungen und
nicht-marktaktiven leerstehenden Wohnungen (Ruinen, Sanierungsstau).
2011 wurde mit dem
bundesweiten Zensus auch für Eisenach der Wohnungsleerstand erhoben. Abgefragt
wurde hierbei, ob eine Wohnung leer steht. Nicht abgefragt wurde hingegen die
Leerstandsdauer oder ob eine Wiedervermietung überhaupt geplant oder möglich ist.
Entsprechend konnte in der Wohnungsmarktprognose zwar der Wohnungsleerstand auf
Zensusbasis fortgeschrieben werden (mit überschaubarem Aufwand), nicht jedoch
die qualitative Unterscheidung nach Marktaktivität. Eine Ersterhebung
marktaktiver und nicht-marktaktiver Wohnungen wurde in diesem Zusammenhang
nicht angestrebt, einerseits aufgrund des hierfür notwendigen hohen Aufwands.
Andererseits war die detaillierte Qualifizierung des Wohnungsleerstandes nicht
notwendig, um die Wohnungsmarktentwicklung in der beabsichtigten Weise zu
prognostizieren. Der Wohnungsbedarf wird laut Prognose zu einem großen Teil aus
Neubau gedeckt und zu einem deutlich geringeren Teil aus der Reaktivierung von
leerstehenden Wohnungen im Bestand (siehe Wohnungsmarktprognose Tabelle 7.1).
Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der marktaktiven Wohnungen, die hier
zum Tragen kommen, vorhanden ist. Weiterhin wird in die Leerstandsentwicklung
bis 2030 der bereits heute geplante Abriss nicht mehr marktaktiver Wohnungen
der großen Wohnungsunternehmen mit einbezogen (siehe Tabelle 5.1).
Dennoch sollen die
Möglichkeiten der Erhebung des marktaktiven und des nicht-marktaktiven
Leerstands bei einer zukünftigen Fortschreibung der Wohnungsmarktprognose
geprüft werden. Offen ist hierbei noch, ob die zur Verfügung stehenden Methoden
(Befragung der Wohnungswirtschaft, Stromzählermethode, etc.) für eine
Ersterhebung ausreichend sind.
Mit dem Beschluss
des Stadtrats, die Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse und -prognose inhaltlich
der 2. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK 2030)
voranzustellen, werden dem ISEK belastbare Daten und eine fundierte Prognose
zugrunde gelegt. Das ISEK 2030 wird somit zu einer zuverlässigen Richtschnur
für die Stadtentwicklung der kommenden Jahre.
Der
prognostizierte Bedarf und die Erkenntnisse aus den Handlungsfeldern (Wohnen
für einkommensschwache Haushalte, Flüchtlinge im Wohnungsmarkt, Wohnen im
Alter, Neubau, Großwohnsiedlungen, Altbaugebiete) sind Arbeitsgrundlage für
- die
Bestandsanalyse,
- die Leitlinien
der Wohnraumentwicklung (innerstädtische Flächenaktivierung für Wohnungsbau,
Wohnqualität für Familien, barrierearme Nachverdichtung usw.)
- die Leilinien
zur Leerstandsbeseitigung u.a. auch bei Wohngebäuden sowie
- die
Stadtteilpässe für die vier Stadtumbaugebiete (Nord-West,
Innenstadt-Georgenvorstadt, Oppenheimstraße und Oststadt).
Weiterhin vermag
die Wohnungsmarktprognose Eisenach nach Bedarf als Grundlage für heutige wie
zukünftige fachliche Fragen zur Wohnflächenentwicklung und Wohnraumversorgung
zu dienen – wie auch als Basis für eine mögliche wohnungspolitische
Zielsetzung. Die Wohnungsmarktprognose ist dabei nutzbar für Planungen,
Konzepte und Strategien mit einem Planungshorizont bis zum Jahr 2030.
Die Wohnungsmarktprognose
wird nicht als starres Instrumentarium betrachtet. Die Prognose der zukünftigen
Entwicklung von Haushalten, Wohnungsbestand und Leerstand soll einem Monitoring
unterstellt werden. Auf diese Weise kann festgestellt werden, falls an der einen
oder anderen Stelle in den kommenden Jahren deutliche Abweichungen zwischen
Prognose und realer Entwicklung entstehen – und ein Nachsteuern beim Bedarf
notwendig wird.
Die Qualität des
noch zu entwickelnden Monitorings ist abhängig von den verfügbaren Daten,
insbesondere im Baubereich, und von den Möglichkeiten der statistischen
Auswertung.
Eine zeitnahe
Entscheidung des Stadtrats ist notwendig, um die weitere Bearbeitung der
Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts zügig und konsensual
zu ermöglichen.
Anlagenverzeichnis:
Anlage 1: IfS 2018_Wohnungsmarktprognose Eisenach
Anlage 2: Erläuterungen zur Datengrundlage der Wohnungsmarktprognose
Die Anlage 1 können Sie im Internet unter www.eisenach.de à Rathaus à Stadtrat und Gremien à Ratsinfosystem unter dem Tagesordnungspunkt der Stadtratssitzung und im Büro des Stadtrates einsehen.