hier: Feststellung des Jahresabschlusses per 31.12.2019
I.
Beschlussvorschlag:
Der Stadtrat der Stadt Eisenach beschließt:
Der Vertreter der
Stadt Eisenach in der Gesellschafterversammlung der Städtischen
Wohnungsgesellschaft Eisenach mbH (SWG) wird angewiesen,
1.
der Feststellung des Jahresabschlusses zum
31.12.2019,
2.
der Ausschüttung eines Betrages von 842.000,00 €
(netto) aus dem Jahresüberschuss 2019 in Höhe von 2.209.109,82 €
an die Gesellschafterin Stadt Eisenach sowie
3.
der Einstellung des verbleibenden Betrages in Höhe
von 1.367.109,82 € in die Gewinnrücklagen
zuzustimmen.
Die Entlastung der
Geschäftsführung und des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2019 wird zur
Kenntnis genommen.
II.
Begründung:
Nachfolgend werden die wesentlichen Änderungen der Vermögens-, Ertrags-
und Finanzlage des Geschäftsjahres 2019 dargestellt:
Vermögenslage
Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Bilanzsumme um 2.204 TEUR bzw.
1,7 % auf 132.885 TEUR erhöht.
Auf der Aktivseite war dafür im Wesentlichen die Erhöhung der Sachanlagen
um 3.674 TEUR auf 118.751,1 TEUR, insbesondere durch Investitionen (7.871,5
TEUR, u.a. Neubau Kapellenstr. ca. 1.880 TEUR, Kauf Gewerbegrundstück
Thälmannstr. ca. 912 TEUR, Aufzüge und Balkonanbauten Stedtfelder Str. ca.
1.700 TEUR, Neubau Wohngebiet Fischweide ca. 639 TEUR, Grundstückskauf
Georgenstr. 12-16 ca. 595 TEUR) sowie durch Umgliederungen von Grundstücken des
Umlaufvermögens in das Anlagevermögen (351,7 TEUR) maßgeblich. Dem stehen
planmäßige Abschreibungen (4.613,3 TEUR) sowie Abgänge (165,3 TEUR)
gegenüber.
Die Finanzanlagen betragen 2.833 TEUR und betreffen den 94%igen Geschäftsanteil
an der Gründer- und Innovationszentrum Stedtfeld GmbH - GIS - (2.077,3 TEUR)
sowie ein langfristiges Darlehen an die GIS (756 TEUR).
Beim Umlaufvermögen war ein Rückgang um 1.602 TEUR auf 10.986 TEUR zu
verzeichnen. Dies ist maßgeblich auf den Rückgang der liquiden Mittel um 1.708 TEUR (siehe Finanzlage) und der zum
Verkauf bestimmten Grundstücke um 547 TEUR (Verkauf von Grundstücken sowie
Umgliederung in das Anlagevermögen) sowie der Abnahme der Forderungen gegenüber
verbundenen Unternehmen (77,6 TEUR) zurückzuführen. Demgegenüber stehen die
Zunahme der unfertigen Leistungen (56,8 TEUR) und der Forderungen aus
Vermietung (19,0 TEUR) sowie der sonstigen Vermögensgegenstände (192,1 TEUR).
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten (aRAP) hat sich ggü. dem Vorjahr um
rd. 162 TEUR auf 310 TEUR erhöht.
Auf der Passivseite stellt sich die Entwicklung wie folgt dar:
Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich in Höhe des Jahresüberschusses
(2.209 TEUR) abzüglich der Gewinnausschüttung an die Stadt Eisenach aus dem
Jahresüberschuss 2018 (842 TEUR) sowie einer Forderungsverrechnung (99,8 TEUR)
auf 78.819,5 TEUR erhöht.
Die Eigenkapitalquote (EKQ) beträgt bei erhöhter Bilanzsumme unverändert 59,3 % (Vj.: 59,3 %).
Finanzierungsprobleme aufgrund der Eigenkapitalausstattung bestanden laut
Wirtschaftsprüfer nicht.
Der Sonderposten für Investitionszulagen reduzierte sich im Rahmen der
planmäßigen Auflösung um rd. 27 TEUR auf 856 TEUR.
Die Rückstellungen haben sich um 110 TEUR auf 1.141 TEUR verringert.
Maßgeblich war hierfür die Inanspruchnahme bzw. Auflösung der
Steuerrückstellungen von 113 TEUR.
Insgesamt war ein Anstieg der Verbindlichkeiten um 1.101 TEUR auf 52.002
TEUR zu verzeichnen. Die Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten erhöhten sich
um 1.222 TEUR auf 44.483 TEUR aufgrund einer Darlehensaufnahme (3.019,2 TEUR).
Demgegenüber stehen die planmäßigen Tilgungen (2.255,2 TEUR). Darüber hinaus
wurde ein Kontokorrentkredit i. H. v. 500 TEUR in Anspruch genommen,
welcher zwischenzeitlich vollständig zurückgezahlt ist. Die Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 109 TEUR
und betreffen insbesondere Verbindlichkeiten aus Bau- und
Instandhaltungsleistungen.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten (pRAP) verringert sich um 28 TEUR
auf 67 TEUR. In dieser Position werden abgegrenzte Mietvorauszahlungen
(„Abstandszahlungen“) ausgewiesen.
Ertragslage
Es ergab sich ein Jahresüberschuss von 2.209.109,82 EUR (Vj.: 3.837,5
TEUR). Auf das Ergebnis wirkten sich gegenüber dem Vorjahr die gesunkenen
sonstigen betrieblichen Erträge (-
2.255,5 TEUR), insbesondere die Erträge aus Zuschreibungen in das
Anlagevermögen (- 1.421,7
TEUR), die leicht gestiegenen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
(+ 123,1 TEUR), der gestiegene Personalaufwand (+ 113,3 TEUR) sowie die
gesunkenen Zinsen und ähnliche Erträge (- 337,6 TEUR) negativ aus. Dem
gegenüber sind die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung im Vergleich zum Vorjahr
um 634,2 TEUR gestiegen.
Die Umsatzerlöse betrugen 20.490 TEUR und erhöhten sich ggü. dem Vorjahr
um 887 TEUR. Ursächlich waren hierfür ein Anstieg der Erlöse aus
Hausbewirtschaftung (+ 634 TEUR) sowie der Erlöse aus dem Verkauf von
Grundstücken (+ 230 TEUR).
Der Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen verminderte sich ggü. dem Vorjahr
um 139 TEUR.
Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um 2.255 TEUR auf 648 TEUR
reduziert. Der Rückgang beruht im Wesentlichen auf dem Wegfall von
Sondereffekten aus 2018, wie einer Zuschreibung im Anlagevermögen (- 1.421,7
TEUR). Die Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens sind im
Geschäftsjahr um 173,3 TEUR gesunken. Ebenfalls gesunken sind die Erträge auf
abgewertete Mietforderungen (- 14,7 TEUR).
Auf der Aufwandseite haben sich folgende Veränderungen ergeben:
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (10.060 TEUR)
reduzierten sich ggü. dem Vorjahr um 178 TEUR. Dies ist vor allem auf geringere
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (- 301 TEUR) zurückzuführen. Die
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung erhöhten sich um 123 TEUR insbesondere
aufgrund gestiegener Betriebs- und Heizkosten (+ 89,3 TEUR) sowie Aufwendungen
für Gebäudeabriss (+ 157,6 TEUR). Die Aufwendungen für Instandhaltung sind zum
Vorjahr um 129,7 TEUR gesunken.
Der Personalaufwand (2.258 TEUR) ist ggü. dem Vorjahr um 113 TEUR
gestiegen.
Die Abschreibungen haben sich um
14 TEUR auf 4.613 TEUR erhöht und enthalten hauptsächlich planmäßige
Abschreibungen. Außerplanmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen wurden in
2019 nicht vorgenommen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (841 TEUR) sind ggü. dem Vorjahr
um rd. 89 TEUR gesunken. Wesentlichen Anteil an der Reduzierung hatten
insbesondere die Abschreibungen auf Mietforderungen (- 140 TEUR). Hingegen sind
die Beratungs- und Prüfungskosten (+ 14 TEUR) und Repräsentationskosten (+ 21
TEUR) in 2019 gestiegen.
Das Finanzergebnis hat sich um 71,5 TEUR auf - 813,9 TEUR verschlechtert.
Die Zinserträge (3,7 TEUR) sind hauptsächlich durch den Wegfall der Aufzinsung
für getätigte Anzahlungen gesunken, da der Ankauf des Eigentumsanteils der
Stadt Eisenach am Objekt Markt 2-4 im Dezember 2018 getätigt wurde. Die
Zinsaufwendungen reduzierten sich im 265,5 TEUR auf 836,1 TEUR aufgrund
planmäßiger Tilgungen.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag (162 TEUR) sind ggü. dem Vorjahr um
rd. 20 TEUR gesunken.
Finanzlage
Die liquiden Mittel sind gegenüber dem Vorjahr um 1.708,2 TEUR bzw. rd.
44 % gesunken und betrugen zum 31.12.2019 2.194,6 TEUR.
Ursächlich hierfür war, dass der Cashflow der laufenden
Geschäftstätigkeit (6.941 TEUR) nicht ausreichte, den Cashflow aus der
Finanzierungstätigkeit (674 TEUR) und den Cashflow aus der
Investitionstätigkeit (7.974 TEUR) zu decken.
Lagebericht
Der Lagebericht der Geschäftsführung ist dem Prüfbericht als Anlage 2
beigefügt.
Die Geschäftsführung legt im Lagebericht im Detail die Vermögens-,
Ertrags- und Finanzlage dar. Weiterhin wurden wesentliche Aussagen zur
Entwicklung der Leerstände (S. 2 und S. 6) sowie den Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung (S. 16ff.) getroffen.
Die Leerstandsquote zum 31.12.2019 betrug für die Wohnungen ohne
Abrissobjekte 9,5 % (Vj.: 8,5 %) und für Wohnungen inkl. Abrissobjekte 9,6 %
(Vj.: 9,4 %).
Folgende Feststellungen wurden durch den
Wirtschaftsprüfer getroffen:
Ø
Es wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk
(S. 7ff., Anlage 3) erteilt.
Ø
Es wurden folgende (im Wesentlichen ggü. dem Vorjahr
unveränderte) Risiken in der künftigen Entwicklung festgestellt (Anl. 2 S.
16f.):
1. Externe
Geschäftsrisiken, die durch die SWG nur wenig oder nicht beeinflussbar sind:
· Bevölkerungsentwicklung
(Geburtenrückgang / Abwanderung) – Entwicklung der Zuwanderung aus dem Ausland,
· Entwicklung am
regionalen Wohnungsmarkt in Verbindung mit der Entwicklung der
Arbeitslosenquote,
· Vorhandensein von
Förderregelungen insbesondere zur Marktanpassung des Wohnungsbestandes,
·
Rückforderungen / Nachforderungen i.R.
vermögensrechtlicher Regelungen,
· Kapazitätsrückgang
bei Handwerkern, der dazu führt, dass Modernisierung und Instandhaltung nicht
zeitnah ausgeführt werden können und Preissteigerungen zu erwarten sind
· Weitere
Einschränkungen des sozialen und wirtschaftlichen Lebens aufgrund der
Coronakrise.
2. Interne
Geschäftsrisiken:
·
Entwicklung des Leerstandes und der
Fluktuationsrate,
·
zu realisierende durchschnittliche Monatssollmieten,
·
Entwicklung der Kapitalkosten,
·
Entwicklung der Instandhaltungskosten,
· Entwicklung der
Kapitaldienstfähigkeit und der Innenfinanzierungskraft (EBITDA, Cashflow),
·
Entwicklung der Mietrückstände.
Ø Im Rahmen der
Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung durch die Wirtschaftsprüfer
kam es zu keinen wesentlichen Anmerkungen bzw. Beanstandungen.
Ø Im Ergebnis der
Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung nach § 53 HGrG (Anl. 11) kam
es zu keinen gravierenden Anmerkungen bzw. Beanstandungen.
Der vollständige Prüfbericht zum
Jahresabschluss 2019 der SWG kann im Büro der Beteiligungsverwaltung (Kämmerei)
eingesehen werden.
Der Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2019
wurde durch den Aufsichtsrat der SWG in der Sitzung am 23.06.2020 behandelt.
Der Gesellschafterversammlung wurde die Feststellung des Jahresergebnisses, die
Ausschüttung eines Betrages von 842.000,00 EUR (netto) aus dem Jahresüberschuss
2019 an die Gesellschafterin Stadt Eisenach, die Einstellung des verbleibenden
Betrages in Höhe von 1.367.109,82 EUR in die Gewinnrücklagen sowie
die Entlastung der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates für das
Geschäftsjahr 2019 empfohlen.
Die Gesellschafterversammlung folgte in ihrer
Sitzung am 23.06.2020 der Empfehlung des Aufsichtsrates und fasste die
vorgenannten Beschlüsse zum Jahresabschluss 2019. Die Beschlussfassung erfolgte
dabei unter Vorbehalt der Zustimmung des Stadtrates.
Die Verwendung des Bilanzgewinns in Form der
Gewinnausschüttung resultiert aus der Umsetzung der 7. Fortschreibung des
Haushaltssicherungskonzeptes der Stadt Eisenach (HSK-Maßnahme-Nr. VwHH 3).
Anlagenverzeichnis:
Anlage 1a: Bilanz
für das Geschäftsjahr 2019
Anlage 1b: GuV
für das Geschäftsjahr 2019
Anlage 2: Lagebericht
der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2019
Anlage 3: Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2019
Hinweis:
Die Anlagen 2 und 3 können Sie im Internet unter www.eisenach.de
à Rathaus à Stadtrat und
Gremien à Ratsinfosystem
unter dem Tagesordnungspunkt der Stadtratssitzung und im Büro des Stadtrates
einsehen.