II. Fragestellung

1.       Wie werden die vereinnahmten Beiträge eingesetzt? Werden diese im Sanierungsgebiet reinvestiert oder fließen sie anteilig an die Fördermittelgeber zurück?

2.       Wurden innerhalb des Sanierungsgebietes auf Grundlage von § 196 Abs. 1 Zonen gebildet um die sanierungsbeeinflusste Veränderung der Bodenrichtwerte genauer zu ermitteln? (Wenn Ja, in welche Zonen wurde aufgeteilt? Wenn Nein, warum nicht?)

3.       Müssen die städtischen Immobilien herangezogen werden oder gibt es eine Möglichkeit die dbzgl. Investitionen rechtssicher herauszurechnen?

4.       Wurde bei allen Eigentümern das Kaufdatum und der Kaufpreis gem. § 155 Abs. 1 Satz 3 angerechnet? (Wenn Ja, welche Auswirkung hatte das auf die Beispielimmobilie Katharinenstraße 147a?)

5.       Wurde bei den schriftlich mitgeteilten Beiträgen nun vorab eine Prüfung von Anrechnungen gem. § 155 BauGB vorgenommen oder nicht oder ergaben sich bei den Eigentümern, welche eine vorzeitige Ablöse vornahmen, noch darauf begründete Minderungen?

ich beantworte Ihre Anfrage wie folgt:

zu 1.

Sanierungsbedingte Einnahmen werden ausschließlich zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme verwendet. D. h. diese bleiben im Gebiet.

Ein Einsatz der Mittel ist nur vor Abschluss der Maßnahme möglich. D. h., dass die freiwillig abgelösten Ausgleichsbeträge reinvestiert werden können.

Diejenigen Ausgleichsbeträge, welche nach Aufhebung der Satzung per Bescheid erhoben werden, sind anteilig an Bund und Land zurück zu zahlen. Eine vorzeitige Ablösung hilft folglich, weitere Maßnahmen umsetzen zu können.

zu 2.

Ja.

Auf das Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) wird an der Stelle verwiesen. Die Zonierung der Bodenrichtwerte in den Sanierungsgebieten kann dort nachvollzogen werden.

zu 3.

Die Eigentumsverhältnisse sind für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen irrelevant.

zu 4.

Ein Kaufdatum ist nicht zu berücksichtigen oder anrechenbar. Der Kaufpreis per se ist nicht anrechenbar. Auf die bereits beantworteten Anfragen 0138 & 0121 – 2020 bzgl. der Anrechnung wird hier verwiesen. Erklärend folgende Anmerkungen:

Im Sanierungsgebiet findet bei jeder rechtsgeschäftlichen Veräußerung eine Kaufpreisprüfung nach § 145 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit 153 Abs. 2 BauGB statt. Hintergrund ist, dass im privaten Grundstücksverkehr grundsätzlich kein höherer Kaufpreis vereinbart werden darf, als sich für das Grundstück unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen ergibt. Der Gesetzgeber will damit Preisstabilität im Sanierungsgebiet aufrechterhalten und außerdem Grundstückskäufer davor schützen, die Bodenwertsteigerungen, die durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme entstanden sind, doppelt zu zahlen (zunächst an den Verkäufer, dann noch als „Ausgleichsbetrag“ nach § 154 BauGB an die öffentliche Hand). Der Erwerbszeitpunkt ist in dieser Systematik irrelevant.

zu 5.

Die Prüfung ist zweistufig zu verstehen. Die (Vor-)Prüfung erfolgt regelmäßig aufgrund der Aktenlage zum Grundstück. Sollte sich jedoch in der Anhörung des Eigentümers eine Sachlage ergeben, die aus der Aktenlage nicht zu entnehmen war, werden selbstverständlich die etwaigen Gründe einer erforderlichen Wertanpassung geprüft. Regelmäßig ist jedoch festzustellen, dass die Aktenlage abschließend ist. Jede Maßnahme, deren Anrechenbarkeit geprüft werden soll, unterlag im Sanierungsgebiet im Regelfall dem Genehmigungsvorbehalt nach §144 BauGB und war entsprechend bereits zu berücksichtigen. Sollte eine Maßnahme unzulässiger Weise durchgeführt worden sein, ist die Prüfung der Anrechenbarkeit obsolet.